¿Hasta qué punto tendrían que bajar los precios o aumentar los ingresos para que la vivienda volviera a ser asequible en Canadá?
La respuesta para la mayoría de las ciudades de Canadá es “demasiado”.
La investigación de Charles St-Arnaud, economista jefe de Alberta Central, el banco central de las cooperativas de crédito de la provincia, publicada este mes, presenta un obstáculo importante a los esfuerzos para hacer que la vivienda en Canadá sea más asequible. Sugiere que es poco probable que las propuestas que ofrecen muchos políticos (construir más casas para bajar los precios aumentando la oferta) marquen una gran diferencia, según informa The New York Times.
Según la mayoría de las medidas, las casas son ahora tan costosas en gran parte de Canadá que la asequibilidad ha alcanzado su nivel más bajo en cuatro décadas. A principios de los años 1980, la contracción fue creada por tasas hipotecarias de más del 18 por ciento. Hoy, por supuesto, es producto de un fuerte aumento de precios que se produjo durante aproximadamente una década y se aceleró durante la pandemia. Ese aumento disminuyó un poco cuando el Banco de Canadá aumentó las tasas de interés, pero hasta ahora eso no ha significado caídas sustanciales de los precios.
En las ciudades donde la manía inmobiliaria de Canadá ha sido mayor, los hallazgos de St-Arnaud son sorprendentes. Calculó que los precios tendrían que caer un 39 por ciento en Toronto, un 33 por ciento en Vancouver y un 30 por ciento en Montreal según los ingresos actuales. O, para darle la vuelta a las cosas, los ingresos necesitarían crecer un 65 por ciento en Toronto, un 50 por ciento en Vancouver y un 43 por ciento en Montreal.
El señor St-Arnaud encontró buenas noticias. Las casas siguen siendo asequibles en Calgary, Edmonton y Winnipeg. (Para sus cálculos, el Sr. St-Arnaud definió la vivienda asequible como aquella que no consume más del 30 por ciento de los ingresos de su propietario después de impuestos, incluidos los servicios públicos, los impuestos a la propiedad y los seguros. También supuso que los propietarios ponen el 20 por ciento del precio de compra en un pago inicial y distribuir sus hipotecas a lo largo de 25 años (el acuerdo típico en Canadá).
Indicó a The New York Times que a medida que las cifras se iban aclarando, se había desesperado cada vez más por los canadienses más jóvenes que estaban “tratando de conseguir una casa, formar una familia y tratar de triunfar”.
La posición del gobierno federal y de la mayoría de las provincias es que, al estimular la construcción de nuevas viviendas, Canadá puede tener viviendas asequibles sin reducir el valor de las viviendas actuales. Si bien St-Arnaud está de acuerdo en que construir más casas contribuirá a la asequibilidad, se muestra escéptico en cuanto a que será suficiente para que las viviendas sean realmente asequibles. Y señaló que pocos políticos, si es que hay alguno, tendrían algún interés en resistir la reacción política que se produciría si se hiciera algo que hiciera bajar el valor del activo más valioso de muchos canadienses, tal vez sustancialmente.
“Hay muchos propietarios en este momento cuya casa es su único activo”, dijo. “Todo su dinero va a su casa. No tienen ningún fondo de pensiones ni ahorros. Su casa lo es todo. Entonces, si ya no se aprecia, podría generar algunas tensiones financieras para algunos de ellos”.
Por su parte, Robert Hogue, economista jefe adjunto de RBC, dijo que estaba de acuerdo en que es poco probable que se produzcan caídas drásticas en los precios de la vivienda que restablezcan la asequibilidad en ciudades donde la vivienda se ha vuelto inasequible.
Al menos, dijo, eso requeriría que los constructores construyeran más casas de las que Canadá tiene la capacidad de construir o construir más allá de lo que los balances de los desarrolladores pueden sostener de manera rentable.
Sin embargo, se mostró más optimista sobre la asequibilidad de las viviendas de alquiler, que ahora también son muy caras en muchas ciudades. Una lección de la pandemia, dijo, fue que cuando los estudiantes ya no llegaban a las ciudades y algunos residentes se mudaban de los centros de la ciudad a las áreas rurales, un aumento en la oferta puede conducir rápidamente a alquileres más bajos. Sólo aumentar las tasas de desocupación al 3 por ciento, dijo Hogue, haría una diferencia sustancial.
“Los propietarios dependen de un flujo de ingresos”, me dijo. “Si una unidad no está ocupada durante unos meses, están mucho más dispuestos a negociar”.
Pero Hogue añadió que los canadienses no tendrían que abandonar la propiedad de vivienda. Si bien la tasa de propiedad de vivienda en Canadá cayó entre 2011 y 2021, aún se mantuvo en un sólido 66,5 por ciento .
Pero la propiedad en el futuro vendrá, dijo, con “algunos compromisos” en ciudades altamente inasequibles.
En lugares como Toronto y Vancouver, dijo Hogue, muchos compradores, particularmente aquellos que recién ingresan al mercado, tendrán que abandonar la idea de una sola casa independiente cerca del centro y conformarse con un condominio lejos del centro de la ciudad. Es posible que otros necesiten mudarse a provincias con precios de vivienda más bajos, como las del Atlántico canadiense.
“La asequibilidad de la propiedad es un problema difícil de solucionar”, afirmó Hogue. “Probablemente se pueda lograr algún progreso, pero arreglarlo por completo para que vuelva a estar donde estaba en 2004, creo que es exagerado”.
Y añadió: “El sueño de ser propietario seguirá estando disponible, pero será diferente de lo que sería ideal para muchas personas”.
Fuente: Le el informe completo en The New York Times.
